Nyupplåtelser av bostadsrätter – viktigt att tänka på

Vad är en nyupplåtelse?

En nyupplåtelse är när en ny yta upplåts med bostadsrätt. Nyupplåtelser kan genomföras på olika sätt, bland annat genom omvandling av gemensamma utrymmen till en lägenhet eller att en lokal omvandlas till en lägenhet. Bostadsrättshavare kan därutöver ha ett intresse att nyupplåta sin lägenhet och inkomma med en ansökan till styrelsen om sammanslagning av två bostadsrätter eller delning av en bostadsrätt. Det finns en rad olika möjligheter till nyupplåtelse och nedan behandlas vad ni som förening bör tänka på inför, under och efter upplåtelsen.

Ekonomisk plan

Inför nyupplåtelser av bostadsrätter bör man göra en bedömning av huruvida en ny ekonomisk plan behöver tas fram eller inte. Om upplåtelsen innebär en väsentlig påverkan på bedömningen av föreningens verksamhet behöver en ny ekonomisk plan antas. Undantag görs dock i bostadsrättslagen vad gäller enstaka upplåtelser av bostadsrätter som inte redan finns upptagna i den befintliga ekonomiska planen.

Beslut inför nyupplåtelse

Beslut om upplåtelse av en ny bostadsrätt kan fattas av föreningens styrelse. Dock kan ett sådant beslut föregås av en rad olika typer av beslut som kan kräva både stämmobeslut och godkännande från hyresnämnden i vissa fall.

Den första frågan man får ställa sig är om åtgärderna som ska genomföras är att betrakta som en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark. Beslut om väsentlig förändring av föreningens hus eller mark ska fattas av stämman med enkel majoritet.

Om förändringen innebär åtgärder som förändrar en enskild bostadsrättshavares lägenhet ska beslutet alltid fattas av stämman. Ett beslut om förändring av en eller flera lägenheter kräver 2/3 majoritet på stämman samt samtycke från varje berörd bostadsrättshavare. Om samtycke inte kan inhämtas krävs i stället hyresnämndens godkännande.

Vid delning eller sammanslagning av bostadsrätter bör upplåtelsen för bostadsrätten ändras genom dödning av det befintliga objektet samt nyupplåtelse av det/de nya objekten. I dessa fall beslutar styrelsen om överlåtelse och upplåtelse och stämman fattar beslut om dödning. Dödning av bostadsrätten innebär att den ursprungliga upplåtelsen upphör.

Avtal vid nyupplåtelser

Vid nyupplåtelse enligt vad som beskrivits ovan behöver en rad avtal tas fram. Upplåtelseavtal tecknas med bostadsrättshavaren avseende den nya bostadsrätten. Vid delning och sammanslagning tecknar man även ett överlåtelseavtal. Om ombyggnationer ska göras av bostadsrättshavaren bör även ett ombyggnadsavtal tecknas som reglerar vilka ombyggnadsåtgärder som ska vidtas, ansvarsfördelning, kostnadsfördelning med mera.

Vidare ska insats och andelstal bestämmas för de nya bostadsrätterna. Beslut om insats för en ny bostadsrätt kan fattas av styrelsen, likaså beslut om andelstal och omräkning av övriga andelstal. Viktigt att tänka på är att ny insats och nytt andelstal ska stå i relation till övriga befintliga insatser och andelstal i föreningen.

Efter nyupplåtelse

Efter en genomförd nyupplåtelse av en bostadsrätt ska lägenheten registreras i föreningens lägenhetsförteckning. Detta ska ske genast efter upplåtelsen.

Om er bostadsrättsförening går i tankarna på att genomföra nyupplåtelser av bostadsrätter så kan HSB Stockholms juristavdelning hjälpa er med processen som beskrivits ovan.