Stambyte och relining för bostadsrättsföreningar

Ta hjälp av HSB:s erfarna projektledare

Vi på HSB Skåne har hjälpt många föreningar med utredning, beslutsprocess, entreprenadupphandling och byggledning samt kontroll. Vi har erfarenhet av alla typer av metoder för stambyte och relining och håller oss uppdaterade inom regelverk och prisnivåer. Vi har uppdrag i såväl små som stora bostadsrättsföreningar. 

Stambyte eller relining?

För att ta reda på om stambyte eller relining är det bästa alternativet behövs en utredning där såväl ekonomi som hållbarhet över tid tas hänsyn till. De olika metoderna, stambyte eller relining, konkurrerar inte utan kompletterar ofta varandra. 

Stambyte brf

Ett stambyte innebär byte av stammar, renovering av badrum/kök, inklusive tätskikt, samt byte av tappvattenledningar. Om det finns brister inom flera funktioner så som vattenledningar, brunnar, avlopp och tätskikt är det vanligast att föreningen väljer ett stambyte. 

Relining brf

Relining innebär att de befintliga avloppsstammarna renoveras. Ett nytt rör tillverkas på plats i det befintliga. Detta görs med hjälp av en infodringstekning som omfattar både strumpa och beläggning. Vid en relining förblir badrummen orörda. Detta är ett bra alternativ som förlänger brukstiden när det enbart handlar om brister i avloppsrören. Övriga brister åtgärdas inte vid relining.

Hur går det till?

Ta reda på status

Projektet inleds med spolning och filmning av rören enligt ett specifikt regelsystem. Resultatet visar aktuell status, vilken typ av rör ni har och vilken metod som är lämplig för åtgärd. 

Ta fram förfrågningsunderlag

Om genomgången visar att ett stambyte eller en relining behöver göras ska ett förfrågningsunderlag tas fram. Underlaget innehåller beskrivning av vad som ska göras samt tekniska beskrivningar, ritningar och regler för entreprenaden så som krav på betalningsplan, tidplan, garantier och att entreprenören tar över beställarens ansvar för arbetsmiljön och elektronisk personalliggare. Ju bättre förfrågningsunderlag desto mer exakta anbud får kommer från entreprenörerna. 

Ta hjälp - det vinner ni på i längden

Både stambyte och relining innebär många frågor från medlemmarna i föreningen. Frågor som styrelsen omöjligt kan ha alla svar på. Ofta är det också svåra val som ska göras, till exempel rörande ekonomin. 

Vad kostar ett stambyte?

Priset på ett stambyte för en brf i exempelvis Lund eller Kristianstad beror helt på vilken typ av fastighet det gäller. Priset skiljer sig inte beroende på ort, utan på hur många lägenheter det handlar om. Generellt kan vi säga att det blir billigare per lägenhet ju fler lägenheter det är. Men för att få rätt prisuppgifter för just er brf ska ni kontakta våra lokala projektledare.

Hur kan vår brf finansiera ett stambyte?

En brf kan finansiera ett stambyte eller en relining genom att ha medel avsatta och/eller genom lån.  Det bästa är om föreningen har gjort en ekonomisk tioårsplan och förberett sig innan. Om beslutet kommer spontant kan det bli höga avgiftshöjningar. 

Börja förbereda i tid 

Det är bra att göra en plan som bygger på underhållsplanen. Då kan föreningen börja göra avgiftshöjningar i god tid för att slippa chockhöjningar.   Vanligt bland föreningar som inte har en underhållsplan eller ekonomisk plan är att en låneansökning inte beviljas. Då saknas egna avsatta medel och lånet blir då en för stor andel av fastighetens värde.

Vilka andra renoveringar bör vi göra samtidigt för att maximera nyttan? 

Har man gamla elledningar är det bra att passa på att byta ut dem, liksom att byta termostatventiler. Om ny ventilation installeras i badrummen krävs en ny OVK. 

Anlita en erfaren projektledare

Att ta hjälp kan kosta en del men är värt mycket. Det är alltid bra att anlita en projektledare som har både erfarenhet och kunskap. En erfaren projektledare hjälper också till att hitta rätt entreprenör och säkerställer att ni verkligen fått det som är beställt. 

Hur lång tid tar ett stambyte?

Ett stambyte för en förening på cirka 200 lägenheter tar cirka 24 månader.

Det är räknat från första möte till slutbesiktning. 

Från att föreningen börjar fundera på stambyte tar det lång tid att få fram förfrågningsunderlag – 3-6 månader.

Vilka viktiga saker bör styrelsen förbereda inför ett stambytesprojekt? 

Inför ett stambytesprojekt finns det några saker som är viktiga för styrelsen att förbereda:

• Inleda utredningar så att det finns något att ta ställning till. Det handlar bl.a. om vad det är som ska ingå i renoveringen. 
• Ta fram beslutsunderlag inför en extra föreningsstämma. Två saker är viktiga i det sammanhanget – vad är det som ska göras och hur mycket påverkar det ekonomin i föreningen? 
• Hålla en extra föreningsstämma  Det krävs 2/3 majoritet i föreningen för samtycke till styrelsens förslag. Två viktiga för beslutsunderlaget. 

Vanliga frågor och svar om stambyte och relining