Uppdatering från senaste styrelsemötet 8 december 2025

Styrelsemötet den 8 december sammanfattas kort nedan:

Styrelsemötet inleddes med en presentation av våra nya förvaltare och verksamhetsledare från DelaGott. Vi introducerade våra respektive funktioner och ansvarsområden samt pratade om hur överlämning från HSB förvaltning samt teamsamverkan med HSB ekonomi ska se ut. Därefter fortsatte mötet enligt agenda:

Uppgradering av gym och gymutrustning
En tillfällig arbetsgrupp har tillsammans med en bred representation av engagerade medlemmar sett över gymmet och dess utrustning med syfte att utveckla gymmet så att det blir bättre för fler. Arbetsgruppen föreslog för styrelsen att besluta om att köpa in mindre utrustning, att hyra större utrustning samt att uppdra till arbetsgruppen att föreslå finansiering för gymmet utifrån en självkostnadsprincip. Styrelsen beslutade enligt arbetsgruppens förslag. För medlemmarnas information kommer gymmet även att städas oftare med det nya avtalet och leverantören för lokalvård. 

Outhyrda lokaler: galler vid fönster för att göra dem mer uthyrningsbara?
Arbetsgrupperna gemensamma lokaler samt fastighet, drift och underhåll har efter förfrågan från hyresgäst av lokal på bottenvåning om att montera galler framför fönster lyft en principiell fråga till styrelsen för beslut - ska föreningen ha som norm att ha galler för fönster eller ska det vara något som varje hyresgäst, efter styrelsens godkännande, får stå för? Styrelsen beslutade enligt två alternativ:

1. Alternativ A – Föreningen bekostar installation av galler Motivering: höjer säkerhetsstandarden generellt och underlättar uthyrning av lokaler. Kostnad: ca 8 000 kr ex moms per fönster, ungefär 20 fönster har uppskattats att vi initialt ser och som belastar underhållsbudgeten.

2. Alternativ B – Hyresgästen bekostar installationen Motivering: åtgärden är önskad av hyresgästen och bör bekostas av denne. Föreningen kan godkänna montage via avtal.

Styrelsen röstade enligt arbetsgruppens förslag, alternativ B. 

Fullmakt andrahandsuthyrningar
HSB har tagit fram en ny fullmakt för andrahandsuthyrningar. Insatsen inkluderas i nuvarande avtal och ska styras via en instruktion från beställaren (styrelsen). Styrelsen beslutar att: uppdra till styrelsens ordförande att fylla i och signera fullmakten (inkl ytterligare firmatecknare) samt att uppdra till en tillfällig arbetsgrupp att också ta fram en instruktion till styrelseservice/styrelsen om premisser för förlängning av andrahandsuthyrningar så att styrelsen inte behöver hantera lika många ärenden samt för att beslut om förlängningar hanteras likvärdigt. Denna fastställs på styrelsemötet i januari.

Budget 2026
Styrelsen beslutar att uppdra till ordförande och ekonomiansvarig att finjustera budget och därefter godkänna denna. Styrelsen har arbetat med HSBs budgetförslag under hösten men konstaterar att underlagen till budget behöver preciseras bättre samt att HSB ekonomi behöver leverera ett mer levande och strategiskt budgetuppföljningsarbete i nära dialog med styrelse och verksamhetsledning, något som ingår i det verksamhetsledaruppdrag som Delagott har från och med januari 2026. 

Eldebitering
Styrelsen uppdrar till en tillfällig arbetsgrupp att se över rutiner och infrastruktur för eldebitering för att vi ska ha effektiva incitament för en lägre förbrukning samtidigt som inte mätningen i sig är allt för kostnadsdrivande. Arbetsgruppen redovisar i slutet av Q1. 

Avgiftshöjning 2026
Styrelsen har fattat beslut om avgiftshöjning om 6% per capsulam innan styrelsemötet då en höjning behöver meddelas HSB styrelseservice senast 25 november för att finnas på avierna i januari. Som underlag till beslutet fanns nedan, sammanfattat av styrelsens ordförande.

HSB rekommenderar i sin verksamhetsanalys, som baseras på nyckeltalsanalysen vi alla fått utskickad, att vi höjer avgifter med 10%. Detta är en avvikelse från tidigare analyser där man rekommenderat höjning om 5% för 2026 vilket vi också kommunicerade till medlemmarna i december 2024. Anledningen enligt HSB är "Den nya underhållsplanen har påverkat analysen kraftigt i följd av både högre underhållsbehov men också ökade kostnader de kommande 10-åren i planerade åtgärder. De ökade driftkostnaderna som kom under 2024 innebar att året fick ett väldigt lågt sparande vilket också behöver kompenseras för direkt."

Orförandes uppfattning är att HSBs analys är ett bristfälligt underlag att utgå ifrån då den bygger på:

- en "ny" underhållsplan styrelsen inte sett eller bidragit till att ta fram (och som inte tagits fram på basis av djupare analyser för fastigheterna)

- en fortsatt ökande kostnadskostym i befintliga avtal med framförallt HSB och de rörliga delarna (som vi nu kliver ur)

- noll ökningar i intäkter pga fortsatt bristande strategiskt arbete med lokaler (som styrelsen driver nu och som vi ska lämna över till vår nya förvaltare efter årsskiftet).

Ambitionen är att under 2026 q1-q2 ska djupa i nyckeltalen avgifter/kvm och belåning/kvm så att vi inför budget 2027 kan fatta beslut om avgifter baserat på en verklighetsanknuten underhållsplanering och finansiering av densamma (låna eller höja avgifter) samt på en mer kontrollerad kostnadskostym. I den bästa av världar kanske vi kan gå fram med förslag om nyckeltal för beslut i stämman i maj så attstyrelsen snarare har uppdraget att hålla och utvärdera nyckeltal än att besluta år för år om avgifter. Tills dess behöver vi besluta om avgiftshöjning för 2026. Tidigare två verksamhetsanalyser har inkluderat rekommendationer om höjning av avgift med 6% 2025 och 5% för 2026 samt 2027 (analysen från 2023) därefter 4% årligen. Styrelsen tar del av dessa analyser och ges tre förslag att besluta om:

1. 5% höjning baserat på rekommendationerna i verksamhetsanalyserna från 2023 och 2024 då dessa inte byggde på den "nya" underhållsplanen.

2. 6% höjning för att luta oss mot rekommendationerna från verksamhetsanalyserna 2023 och 2024 men ändå ta lite höjd för en fortsatt stor kostnadskostym innan vi helt får kontroll på våra rörliga driftskostnader (mycket i avtalen med HSB som vi nu kliver ur).

3. 10% höjning för att helt följa HSBs rekommendation även om varken styrelsen som helhet eller fastighetsgruppen som arbetsgrupp inte känner till den underhållsplan som rekommendationen baseras på.

Uppdatering från styrelsemötet i november kommer, er ordförande har haft en intensiv höst på hemmaplan. 

Varmaste hälsningar

Moa, styrelsens ordförande och granne på Harpsundsvägen 137